헷갈리는 양도세, 주제별로 정리했어요

일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (2026년 1-2-3 법칙)

이사·갈아타기로 잠깐 2주택이 된 경우 종전주택 양도세 비과세를 받는 1-2-3 요건을 2026년 기준으로 정리했습니다. 날짜 계산 실수 한 번에 수천만원이 갈립니다.

1세대 1주택 12억 초과 양도세 계산법 (안분과세)

1세대 1주택은 양도가 12억원까지 비과세지만, 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 안분 계산 공식과 예시를 정리했습니다.

상속주택과 양도세 — 주택 수 산정 특례

상속으로 주택이 늘어난 경우 기존 주택을 팔 때 상속주택을 주택 수에서 제외해주는 특례가 있습니다. 요건과 주의점을 정리했습니다.

상생임대인 제도 — 거주요건 없이 비과세받기

임대료를 5% 이내로 올린 상생임대인은 조정대상지역 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제의 2년 거주요건을 면제받을 수 있습니다. 요건을 정리했습니다.

비거주자 양도소득세 — 1주택 비과세·공제 제한

해외 거주 등으로 비거주자가 되면 국내 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 특례가 제한됩니다. 주의점을 정리했습니다.

1세대 1주택 비과세 요건 총정리 (2026년)

양도세 비과세의 출발점인 1세대 1주택 비과세. 1세대·1주택·2년 보유·12억 기준을 2026년 기준으로 한 번에 정리했습니다.

농어촌주택 특례 — 시골집 있어도 1주택 비과세

일반주택 1채와 별도로 요건을 갖춘 농어촌주택을 보유하면, 농어촌주택을 주택 수에서 제외해 일반주택을 비과세받을 수 있습니다.

다가구주택 양도세 — 통째로 팔면 1주택

다가구주택은 하나의 매매단위로 통째로 팔면 단독주택(1주택)으로 보아 비과세가 가능합니다. 구분등기와의 차이를 정리했습니다.

전세 낀 집(갭투자) 양도세 — 거주요건 함정

전세를 끼고 산 집은 실거주를 못 해 조정대상지역 비과세 거주요건을 못 채우는 경우가 많습니다. 대응 방법을 정리했습니다.

2026 양도소득세율표 (기본세율·누진공제·단기 중과)

2026년 양도소득세 과세표준 구간별 기본세율(6~45%)과 누진공제액, 보유기간별 단기 중과세율을 표로 정리했습니다. 계산 공식과 예시까지 담았습니다.

2026 다주택 양도세 중과 부활 (5월 10일부터)

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 적용됩니다. 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 가산과 장기보유특별공제 배제 내용을 정리했습니다.

소형·저가주택, 다주택 중과 주택 수에서 빠질까?

지방 소재 저가주택 등 일정 요건을 갖춘 주택은 다주택 중과 주택 수 판정에서 제외될 수 있습니다. 개념과 확인 방법을 정리했습니다.

장기보유특별공제율 2026 (1세대 1주택 최대 80%)

장기보유특별공제는 오래 보유·거주할수록 양도차익을 깎아주는 제도입니다. 1세대 1주택 특례(보유+거주 최대 80%)와 일반 공제(최대 30%) 기준을 2026년 기준으로 정리했습니다.

취득세 vs 양도세 — 뭐가 다른가요?

부동산을 살 때 내는 취득세와 팔 때 내는 양도소득세는 완전히 다른 세금입니다. 과세 시점·기준·납부 방법의 차이를 한눈에 정리했습니다.

조정대상지역이란? 양도세에 미치는 영향

조정대상지역 지정 여부는 다주택 중과, 비과세 거주요건, 일시적 2주택 처분기한 등 양도세 전반에 영향을 줍니다. 개념과 영향을 정리했습니다.

양도소득세 신고 방법·기한·가산세 (홈택스 셀프신고)

양도소득세는 언제까지, 어떻게 신고할까요? 예정신고 기한, 홈택스 신고 절차, 기한을 넘겼을 때의 가산세를 정리했습니다.

이월과세 — 증여받은 부동산, 바로 팔면 손해

배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자의 당초 취득가로 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 구조와 주의점을 정리했습니다.

부담부증여와 양도세 — 채무 넘기면 세금 두 번

전세보증금·대출을 함께 넘기는 부담부증여는 채무 부분이 '양도'로 보아 증여자에게 양도세가, 나머지는 수증자에게 증여세가 부과됩니다. 구조를 정리했습니다.

취득가액을 모를 때 — 환산취득가액 계산법

오래전에 사서 취득가액을 증빙할 수 없을 때는 환산취득가액으로 양도차익을 계산합니다. 공식과 5% 가산세 함정을 정리했습니다.

상속받은 부동산 양도세 — 취득가액·보유기간 기산

상속받은 부동산을 팔 때 취득가액과 보유기간을 언제부터 계산할까요? 상속개시일 기준과 동일세대 보유기간 통산 특례를 정리했습니다.

양도세 잘못 신고했을 때 — 경정청구·수정신고

양도세를 더 냈으면 경정청구로 돌려받고, 덜 냈으면 수정신고로 바로잡습니다. 기한과 가산세 감면을 정리했습니다.

같은 해 두 채 팔면? 양도세 합산과세와 확정신고

한 해에 부동산을 두 건 이상 양도하면 과세표준이 합산돼 세율이 올라갈 수 있습니다. 합산과세와 다음해 확정신고를 정리했습니다.

조합원입주권·분양권 양도세 (주택 수 포함 여부)

재개발·재건축 조합원입주권과 아파트 분양권은 양도세에서 어떻게 다룰까요? 주택 수 포함 여부와 단기 세율을 2026년 기준으로 정리했습니다.

오피스텔·상가 양도세 — 주택과 뭐가 다른가요

주거용 오피스텔은 주택으로 과세되고, 상가·업무용은 일반 부동산으로 과세됩니다. 비과세 여부와 단기 세율(50/40%) 차이를 정리했습니다.

이혼과 양도세 — 재산분할과 위자료는 다르다

이혼 시 재산분할로 받은 부동산은 양도세가 없지만, 위자료로 부동산을 주면 양도세가 과세됩니다. 결정적 차이를 정리했습니다.

다주택 절세 매도 순서 — 어떤 집부터 팔까

여러 채를 정리할 때 매도 순서에 따라 전체 세금이 크게 달라집니다. 비과세를 마지막에 남기는 원칙과 순서 전략을 정리했습니다.

양도세 필요경비 총정리 — 양도차익 줄이는 법

양도세는 양도차익에 매기므로, 인정되는 필요경비를 빠짐없이 챙기면 세금이 줄어듭니다. 인정되는 경비와 안 되는 경비를 구분해 정리했습니다.

부부 공동명의 양도세 — 절세가 될까?

공동명의로 부동산을 보유하면 양도차익이 지분만큼 분산돼 누진세율과 기본공제에서 유리할 수 있습니다. 효과와 한계를 정리했습니다.

8년 자경농지 양도세 감면 — 요건과 한도

8년 이상 재촌·자경한 농지를 양도하면 양도세를 감면받을 수 있습니다. 재촌·자경 요건과 감면 한도를 정리했습니다.

자녀에게 집 넘기기 — 증여·매매·부담부증여 비교

자녀에게 부동산을 넘길 때 증여·매매·부담부증여 중 무엇이 유리할까요? 각 방식의 세금과 주의점을 비교했습니다.