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취득가액을 모를 때 — 환산취득가액 계산법
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 4분 분량
상속·오래된 취득 등으로 실제 취득가액을 증빙할 수 없는 경우가 있습니다. 이때는 '환산취득가액'으로 취득가를 추정해 양도차익을 계산할 수 있습니다.
환산취득가액 공식
환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가). 즉 기준시가 상승 비율만큼 취득가를 역산합니다. 실제 취득가 증빙이 없을 때 사용합니다.
신축·증축 후 5년 내 양도 시 가산세
건물을 신축·증축하고 5년 이내에 양도하면서 환산취득가액을 적용하면, 환산가액의 5%가 가산세로 부과됩니다. 이 경우 환산가액이 오히려 손해일 수 있으니 실제 취득가 증빙을 찾는 게 낫습니다.
기준시가·실거래가 조회처
- 부동산공시가격 알리미
국토교통부·한국부동산원 운영. 공동주택·개별주택 공시가격과 공시지가를 조회할 수 있습니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
아파트·주택·토지의 실제 거래 신고가격을 조회할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스
양도소득세 예정신고·납부, 기준시가 조회, 경정청구를 할 수 있습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 환산취득가액이 항상 유리한가요?
아닙니다. 실제 취득가액을 증빙할 수 있다면 그쪽이 더 유리한 경우가 많고, 신축·증축 후 5년 내 양도 시에는 5% 가산세까지 붙습니다. 두 방법을 비교해 선택하세요.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.