절세
양도세 필요경비 총정리 — 양도차익 줄이는 법
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
양도세는 '양도가액 − 취득가액 − 필요경비'인 양도차익에 매깁니다. 즉 인정되는 필요경비를 많이 챙길수록 세금이 줄어듭니다. 영수증을 버려 공제를 못 받는 경우가 의외로 많습니다.
인정되는 필요경비
- 취득 시 낸 취득세, 법무사·중개수수료
- 자본적 지출 — 발코니 확장, 새시(창호) 교체, 난방시설 교체, 방 구조 변경 등 가치를 높이는 공사
- 양도 시 중개수수료, 양도 관련 소송·명도 비용 등
인정되지 않는 경비
- 도배·장판·페인트 등 수익적 지출(원상 유지·수선)
- 대출이자, 재산세·종합부동산세 등 보유 중 낸 세금
- 증빙(세금계산서·계좌이체 내역 등)이 없는 지출
핵심은 증빙
필요경비는 세금계산서·현금영수증·계좌이체 내역 등 객관적 증빙이 있어야 인정됩니다. 공사비를 현금으로만 주고 증빙을 안 챙기면 나중에 공제받기 어렵습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 인테리어 비용은 다 공제되나요?
가치를 높이는 자본적 지출(확장·새시·구조 변경 등)은 인정되지만, 도배·장판 같은 단순 수선(수익적 지출)은 인정되지 않습니다. 증빙이 있어야 하는 것은 공통입니다.
Q. 대출이자도 경비인가요?
아니요. 대출이자와 보유 중 낸 재산세·종부세 등은 양도세 필요경비로 인정되지 않습니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.