세율
소형·저가주택, 다주택 중과 주택 수에서 빠질까?
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 4분 분량
다주택 중과는 '주택 수'로 판정하는데, 모든 집이 다 카운트되는 것은 아닙니다. 지방의 저가주택 등 일부는 중과 주택 수에서 제외되는 특례가 있어, 이를 알면 중과를 피할 수 있습니다.
왜 주택 수 제외가 중요한가
다주택 중과는 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 적용됩니다. 이때 보유한 주택 중 일정 요건을 갖춘 저가·소형 주택이 주택 수에서 빠지면, 다주택이 아닌 것으로 보아 중과를 피하고 기본세율·장특공을 적용받을 수 있습니다.
제외 대상이 되는 주택(예)
- 수도권·광역시 등을 벗어난 지역에 있는 일정 기준시가 이하의 주택
- 상속받은 지 일정 기간이 지나지 않은 상속주택 등 별도 특례 대상
- 요건은 지역·가액 기준으로 세밀하게 정해져 있고, 자주 개정됩니다.
주택 수 제외의 구체적 가액·지역 기준은 개정이 잦습니다. 이 글은 개념 안내이며, 실제 판정은 양도 시점 기준으로 국세청·세무 전문가에게 확인하세요.
기준시가·지역 요건 확인처
- 부동산공시가격 알리미
국토교통부·한국부동산원 운영. 공동주택·개별주택 공시가격과 공시지가를 조회할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스
양도소득세 예정신고·납부, 기준시가 조회, 경정청구를 할 수 있습니다.
- 국세법령정보시스템
세법 조문과 국세청 해석사례(질의회신)·판례를 직접 확인할 수 있습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 지방 시골 저가주택은 무조건 주택 수에서 빠지나요?
아닙니다. 소재 지역과 기준시가 등 정해진 요건을 모두 충족해야 제외됩니다. 요건을 벗어나면 중과 주택 수에 포함되므로, 매도 전에 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.