절세
다주택 절세 매도 순서 — 어떤 집부터 팔까
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 4분 분량
집이 여러 채라면 '어떤 집을 먼저 파느냐'가 전체 세금을 좌우합니다. 순서만 바꿔도 수천만원을 아낄 수 있어, 매도 전에 큰 그림을 그려야 합니다.
기본 원칙
- 비과세가 되는 집은 마지막에 남깁니다. 마지막 1채가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추도록 순서를 짭니다.
- 양도차익이 적은 집·손실 난 집부터 먼저 정리해 세부담을 낮춥니다.
- 중과 대상인 조정대상지역 주택보다, 비조정지역·중과 배제 주택을 먼저 파는 것이 유리한 경우가 많습니다.
- 같은 해에 두 채를 팔면 양도차익이 합산돼 세율이 올라갈 수 있으니, 연도를 나눠 파는 것도 방법입니다.
이건 일반 원칙일 뿐입니다. 조정대상지역 지정, 보유·거주기간, 중과 부활 시점 등에 따라 최적 순서가 달라지므로, 실제 매도 계획은 세무 전문가와 시뮬레이션해 정하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 왜 비과세 집을 마지막에 파나요?
1세대 1주택 비과세는 '마지막 남은 1채'에 적용됩니다. 비과세 가능한 집을 먼저 팔아버리면 그 혜택을 못 쓰고, 나중에 남은 집이 비과세가 안 될 수 있기 때문입니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.