비과세
상속주택과 양도세 — 주택 수 산정 특례
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
부모님 등으로부터 주택을 상속받아 갑자기 2주택자가 되는 경우가 많습니다. 이때 원래 갖고 있던 일반주택을 팔면, 일정 요건 하에 상속주택을 주택 수에서 제외해 일반주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세받을 수 있는 특례가 있습니다.
상속주택 특례의 기본 구조
상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 양도할 때, 상속받은 주택은 주택 수 판정에서 제외해 일반주택 1채만 있는 것으로 봅니다. 그 결과 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.
순서가 중요합니다
특례는 '상속 전부터 보유하던 일반주택'을 팔 때 적용되는 것이 원칙입니다. 상속주택을 먼저 팔거나, 상속 후 새로 산 주택에는 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
자주 놓치는 포인트
- 공동상속주택은 지분·거주 여부에 따라 주된 상속인 판정이 달라집니다.
- 상속주택을 양도하는 경우엔 별도의 보유·거주 요건과 세율을 따져야 합니다.
- 피상속인과 동일세대였는지 여부에 따라 특례 적용이 제한될 수 있습니다.
상속주택은 사안마다 결론이 크게 갈리는 대표적인 영역입니다. 아래 계산기로 대략적인 세액을 가늠한 뒤, 실제 양도 전에는 반드시 세무 전문가에게 개별 확인을 받으세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 상속주택을 먼저 팔아도 비과세되나요?
상속주택 자체를 양도하는 경우는 일반주택 특례와 판단이 다릅니다. 상속주택의 보유·거주기간, 다른 주택 보유 여부에 따라 과세될 수 있으므로 양도 순서를 정하기 전에 상담이 필요합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.