비과세
1세대 1주택 12억 초과 양도세 계산법 (안분과세)
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
1세대 1주택 비과세는 '양도가액 12억원'까지만 적용됩니다. 12억을 넘는 고가주택이라도 전액 과세되는 것이 아니라, 12억을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 이 안분 계산을 몰라 세금을 과하게 걱정하는 분이 많습니다.
과세 대상 양도차익 계산 공식
과세되는 양도차익은 다음과 같이 안분합니다: 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액. 즉 양도가액에서 12억을 넘는 비율만큼만 과세됩니다.
예시 · 15억에 판 1세대 1주택 (취득 9억, 10년 보유·거주)
전체 양도차익600,000,000원
과세대상 비율(15억−12억)÷15억 = 20%
과세대상 양도차익120,000,000원
장기보유특별공제 80%− 96,000,000원
예상 납부세액약 1,556,000원
위 예시처럼 12억을 조금 넘는 1주택은 안분과세 + 장기보유특별공제(최대 80%)가 겹쳐 실제 세액이 생각보다 훨씬 적은 경우가 많습니다.
주의할 점
- 12억 기준은 양도가액이며, 시가나 공시가격이 아닙니다.
- 장기보유특별공제 특례(최대 80%)는 2년 이상 거주 요건을 채워야 적용됩니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 등) 자체를 충족해야 안분과세가 적용됩니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 12억이 넘으면 전체가 과세되나요?
아니요. 12억을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 (15억−12억)÷15억 = 20%에 해당하는 양도차익만 과세 대상입니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.