공제
장기보유특별공제율 2026 (1세대 1주택 최대 80%)
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유하고 거주할수록 과세 대상 양도차익을 일정 비율만큼 빼주는 제도입니다. 3년 이상 보유해야 시작되며, 단기 보유(3년 미만)에는 적용되지 않습니다. 어떤 공제율을 적용받는지가 세액을 크게 좌우합니다.
① 1세대 1주택 특례 (보유 4% + 거주 4%)
1세대 1주택자가 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주한 경우, 보유기간에 연 4%와 거주기간에 연 4%를 각각 계산해 합산합니다. 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 공제받습니다.
- 5년 보유 + 5년 거주 → 20% + 20% = 40% 공제
- 10년 보유 + 10년 거주 → 40% + 40% = 80% 공제(한도)
② 일반 공제 (보유 2%)
상가·토지, 그리고 다주택자의 주택 등에는 보유기간에만 연 2%를 적용하며 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다. 거주기간은 반영되지 않습니다.
공제를 아예 못 받는 경우
보유 3년 미만이면 장특공 대상이 아닙니다. 또한 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장특공이 배제되며, 비거주자의 1주택은 특례(보유+거주)가 아닌 일반 공제만 적용됩니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 거주는 안 하고 보유만 했는데 80% 받을 수 있나요?
아니요. 최대 80% 특례는 보유와 거주를 각각 계산해 합산하는 구조라 거주기간이 없으면 거주분(최대 40%)을 받을 수 없습니다. 거주 요건을 못 채우면 일반 공제(보유 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.