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부담부증여와 양도세 — 채무 넘기면 세금 두 번
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 4분 분량
전세보증금이나 대출이 낀 부동산을 자녀에게 넘기면서 그 채무까지 함께 승계시키는 것을 '부담부증여'라고 합니다. 이때 세금이 증여세 하나로 끝나지 않고, 채무 부분에는 양도세가 따로 붙습니다.
채무는 '양도', 나머지는 '증여'
- 넘긴 채무(전세보증금·대출) 부분 → 양도로 보아 증여자에게 양도소득세
- 부동산 가액에서 채무를 뺀 순수 증여 부분 → 수증자에게 증여세
즉 부담부증여는 증여세만 생각했다가 양도세를 놓치기 쉽습니다. 다만 양도세가 붙는 채무 부분만큼 증여재산이 줄어 증여세는 낮아지므로, 전체 세부담을 비교해 판단해야 합니다.
증여자의 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이면 채무 부분의 양도세도 비과세될 수 있어 절세 효과가 커집니다. 반대로 다주택 중과 대상이면 오히려 불리할 수 있습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 부담부증여가 항상 유리한가요?
아닙니다. 증여자의 주택이 비과세 대상이면 유리하지만, 중과 대상이거나 양도차익이 크면 양도세 부담이 커져 불리할 수 있습니다. 증여세와 양도세를 함께 계산해 비교해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.