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이월과세 — 증여받은 부동산, 바로 팔면 손해
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
배우자에게 부동산을 증여해 취득가액을 높인 뒤 팔면 양도차익이 줄어 세금이 적어질 것 같지만, 세법은 이를 막는 '이월과세' 장치를 두고 있습니다. 잘못 팔면 오히려 세금이 늘 수 있습니다.
이월과세란
배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 증여일부터 10년(2023년 1월 1일 이후 증여분) 이내에 양도하면, 취득가액을 증여받을 때의 가액이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산합니다. 2022년 이전 증여분은 5년이 적용됩니다.
예시 · 아빠가 3억에 산 집을 8억에 증여, 아들이 9억에 매도
증여 취득가로 계산하면차익 1억 (9억−8억)
이월과세 적용 시 취득가3억 (당초 취득가)
실제 과세 양도차익6억 (9억−3억)
예상 납부세액이월과세로 차익이 크게 늘어납니다
증여 후 곧바로 매도하는 절세 전략은 이월과세로 무력화될 수 있습니다. 증여받은 부동산은 매도 시점을 신중히 정하고, 증여세까지 함께 따져봐야 합니다.
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 이월과세 기간이 지나면 괜찮나요?
증여일부터 10년(2023년 이후 증여분)이 지난 뒤 양도하면 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 인정받습니다. 다만 기간·요건은 개정될 수 있으니 확인이 필요합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.