비과세
비거주자 양도소득세 — 1주택 비과세·공제 제한
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 4분 분량
이민·장기 해외체류 등으로 세법상 '비거주자'가 되면, 국내 부동산을 팔 때 거주자와 다른 규칙이 적용됩니다. 특히 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제에서 불리해질 수 있습니다.
무엇이 달라지나요
- 비거주자는 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 배제됩니다. (출국 후 일정 기간 내 양도 등 제한적 예외만 인정)
- 장기보유특별공제의 1세대 1주택 특례(보유+거주 최대 80%)를 받지 못하고, 일반 공제(보유 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
거주자·비거주자 판정은 주소·체류일수·생활관계 등을 종합해 판단하며, 하루 차이로 결과가 갈리기도 합니다. 해외 거주 중 국내 부동산을 양도할 계획이라면 양도 시점 전에 판정부터 확인하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 해외에 살면 무조건 비거주자인가요?
아닙니다. 국내에 생활의 근거가 있는지, 체류일수, 가족·직업 관계 등을 종합해 판정합니다. 해외에 있어도 거주자로 판정될 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.