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조합원입주권·분양권 양도세 (주택 수 포함 여부)
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
조합원입주권과 분양권은 '아직 완공되지 않은 주택을 받을 권리'라는 점에서 비슷해 보이지만, 양도세에서 다루는 방식이 다릅니다. 특히 다른 주택의 비과세·중과 판정에 영향을 주는 주택 수 포함 여부가 중요합니다.
분양권 — 2021년 이후 취득분은 주택 수 포함
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 양도세 비과세·중과를 따질 때 주택 수에 포함됩니다. 즉 분양권을 갖고 있으면 기존 주택을 팔 때 2주택자로 판정될 수 있습니다.
- 분양권 자체를 양도할 때 세율: 1년 미만 보유 70%, 1년 이상 60% (지역 무관).
- 분양권에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
조합원입주권 — 요건 갖추면 비과세 가능
재개발·재건축 원조합원의 입주권은 주택의 연장으로 보아, 관리처분계획인가 전 주택 보유·거주 요건 등을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 승계조합원(중간에 산 경우)은 요건이 달라 주의해야 합니다.
조합원입주권·분양권은 취득 시점, 원조합원 여부, 다른 주택 보유 여부에 따라 결론이 완전히 갈립니다. 반드시 개별 상담으로 확인하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 분양권도 주택으로 세나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 비과세·중과 판정 시 주택 수에 포함됩니다. 그 전에 취득한 분양권은 포함되지 않습니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.