절세
자녀에게 집 넘기기 — 증여·매매·부담부증여 비교
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 5분 분량
자녀에게 부동산을 물려주는 방법은 크게 증여, 매매, 부담부증여 세 가지입니다. 각각 세금 종류와 부담이 달라, 상황에 맞게 골라야 합니다.
| 방식 | 누구에게 어떤 세금 | 핵심 주의점 |
|---|---|---|
| 증여 | 수증자에게 증여세 | 취득가 이월과세(10년) 주의 |
| 매매 | 양도자에게 양도세 | 자녀의 자금출처 소명 필요 |
| 부담부증여 | 채무분 양도세 + 나머지 증여세 | 증여자 주택의 비과세 여부가 관건 |
어떻게 고를까
- 부모 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이면 부담부증여의 양도세 부담이 작아 유리할 수 있습니다.
- 자녀에게 실제 자금이 있으면 매매도 방법이지만, 자금출처 소명을 준비해야 합니다.
- 증여는 간단하지만 증여세 + 이월과세(증여 후 10년 내 양도 시 취득가 소급)를 함께 봐야 합니다.
세 방식은 증여세·양도세·취득세가 얽혀 있어 단순 비교가 어렵습니다. 금액이 크다면 반드시 세무 전문가와 시뮬레이션 후 결정하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 그냥 싸게 파는 저가양도는 안 되나요?
시가보다 현저히 낮게 파는 저가양도는 시가와의 차액을 증여로 보아 증여세가 매겨질 수 있고, 양도세도 시가로 재계산될 수 있습니다. 특수관계자 거래는 특히 주의해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.