비과세
전세 낀 집(갭투자) 양도세 — 거주요건 함정
최종 업데이트 2026년 7월 22일 · 약 4분 분량
전세를 끼고 집을 사두는 이른바 '갭투자'는 내가 실제로 살지 않는 경우가 많습니다. 이때 조정대상지역이라면 비과세 거주요건에서 발목이 잡힐 수 있습니다.
무엇이 문제인가
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 합니다. 세입자를 두고 한 번도 안 살았다면 이 요건을 못 채워 비과세가 안 될 수 있습니다.
대응 방법
- 전세 만기 후 직접 2년 거주해 거주요건을 채우는 방법
- 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대인 요건을 갖춰 거주요건을 면제받는 방법
- 비조정대상지역 주택이라면 애초에 거주요건이 없으므로 2년 보유만으로 비과세 가능
취득 당시 조정대상지역이었는지가 거주요건 판정의 기준입니다. 갭투자 주택은 매도 전에 비과세 요건 충족 여부를 미리 점검하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 한 번도 안 살았는데 비과세받을 방법이 있나요?
비조정대상지역이면 거주요건이 없어 2년 보유로 비과세가 가능하고, 조정대상지역이라도 상생임대인 요건을 갖추면 거주요건을 면제받을 수 있습니다. 그 외에는 직접 2년 거주가 필요합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.